ابطال قولنامه

 تیترهای مطالب این صفحه:

✔ شرایط فسخ قولنامه↓
✔ فرق قولنامه با مبایعه نامه↓
✔فسخ قولنامه↓
✔  ابطال قولنامه نامه عادی↓

معامله در تعاریف قانونی به معنای عقد یا قرارداد، یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر است که متعهد بر امری شوند.

امروزه با توجه به تغییرات قیمت ها در مسکن و طمع برخی از فروشندگان املاک در این نوسانات قیمت، دعاوی ابطال قولنامه از موضوعات قابل تامل در دادگاه ها می باشد. ارتباط با وکیلی مجرب و آگاهی شما از حق حقوقات در زمینه خرید و فروش و تنظیم قرارداد می تواند معامله ای بدون دردسر را در انتها برای شما در پی داشته باشد.

شرایط فسخ قولنامه

در تعریف حقوقی حق بر هم زدن معامله را « خیار» گویند و شرایط ابطال قولنامه با توجه به موارد زیر امکان پذیر است.

ابطال قولنامه در موارد متفاوتی اتفاق می افتد مانند:

هر گاه در معامله ای خریدار و فروشنده از جلسه خارج نشده باشند و نظرشان در مورد معامله عوض شود و تمایل به فسخ قرارداد داشته باشند می توانند قولنامه را فسخ نمایند. از نظر حقوقی این ابطال قولنامه را «خیار مجلس» گویند.
در معامله باید تاریخ جهت فسخ قرارداد ذکر و تا مدت زمان ذکر شده در قرارداد امکان ابطال قولنامه را بدون ضرر مالی از طرف فروشنده و خریدار در نظر گرفته شده باشد. از نظر حقوقی به این شرایط « خیار شرط » گویند.
یکی از دو طرف معامله فریب خورده باشد. « خیار غبن »
هر گاه فروشنده ملک و یا هر مالی که می فروشد را به طور غیر واقعی و بهتر از آنچه که هست نشان دهد.« خیار تدلیس »
فروشنده و یا خریدار تعهدی را قبول کند و در پایان معامله آن تعهد را به انجام نرساند. طرف مقابل می تواند تقاضای ابطال قولنامه را بخواهد. «خیار تخلف شرط »
در پایان معامله خریدار متوجه ایراد یا عیبی در خرید شود. « خیار عیب »

هر گاه در معامله ای معلوم شود مقداری از جنس فروخته شده متعلق به دیگری است و او رضایتی از فروش مال خود نداشته باشد قرارداد فسخ شده اعلام می شود. « خیار شرکت »
در معامله ای که به صورت غیر حضوری بوده و فروشنده خصوصیات جنس را آن طور که در واقعیت بوده توضیح نداده باشد. خریدار میتواند معامله را فسخ نماید. « خیار رویت »
هر گاه مشتری پول جنسی را که خریده است را تا سه روز پرداخت نکند و فروشنده هم جنس خریداری شده را تحویل مشتری ندهد. تعیین تاخیر در پرداخت پول در معامله ذکر نشده باشد. در صورت تاخیر پرداخت پول از طرف خریدار فروشنده میتواند معامله را بر هم بزند « خیار تاخیر »
اگر معامله در مورد خرید و فروش حیوانات صورت گرفته باشد خریدار می تواند معامله را تا ۳ روز فسخ نماید. « خیار حیوان »
در معامله ای که فروشنده نتواند جنسی را که فروخته است تحویل خریدار بدهد. مانند معامله حیوانی که فرار کند و یا مریض شود در این صورت مشتری می تواند معامله را فسخ کند. « خیار تعذر تسلیم»

ابطال قولنامه نامه عادی

قولنامه عادی نوشته ای است که در آن توافقی بر وقوع عقدی است که طرفین بر سر موضوعی با حضور شاهدین بر خرید و فروش مالی توافق کرده و آن را امضاء میکنند. و مطابق قانون، این قولنامه ضمانت اجرایی دارد و تخلف از تعهدات آن، پرداخت مبلغی را در پی دارد..

ابطال قولنامه نامه جعلی

در قولنامه های جعلی که به دنبال سوء استفاده از عدم حضور اشخاص در موقع انعقاد قرارداد اتفاق می افتد قوانین در مورد ابطال اینگونه از قولنامه های جعلی شفاف است و فرد می تواند با تنظیم مبایعه نامه ای در خصوص ابطال قولنامه جعلی و ارائه آن به دادگاه جهت رسیدگی به درخواست خود اقدام نماید.

ابطال قولنامه صوری

قانون در مورد اینگونه از قراردادها در ماده ۲۸ قانون مدنی این امر را مورد بررسی قرار داده و چنین آمده که هر گاه مشخص شود معامله ای با قصد و نیت فرار از دین به طور صوری انجام گرفته معامله را باطل اعلام نموده است.

هر گاه معامله ای به قصد فرار از بدهی و در امان نگه داشتن اموال از دست طلبکار صورت گرفته باشد و به عبارتی معامله صوری باشد از نظر قانون فرد متضرر می تواند دعوای ابطال معامله صوری را طرح نماید و این دعوا باید به طرفیت، طرفین مبایعه نامه مطرح گردد تا دادگاه آن را مورد بررسی قرار دهد.

مواردی که که می توان جهت اثبات صوری بودن مبایعه نامه مطرح نمود:

تشخیص و رای دادگاه مبنی بر مدیون بودن خوانده
اقرار نمودن فرد خوانده بر اینکه بدهکار بوده و یا مال خود را به قیمت پایین جهت فرار از دین

فرق قولنامه با مبایعه نامه

مبایعه نامه قراردادی است که طی آن مالی به دیگری فروخته می شود و قرارداد مکتوب بین فروشنده و خریدار تنظیم می گردد.

قولنامه قراردادی عادی، که بین خریدار و فروشنده تنظیم می گردد تا مطابق آن مقدمات انتقال مالی که مورد نظر است را در تاریخی معین فراهم آورند و در دفتر اسناد رسمی و با شرایطی که در قولنامه مقرر نموده اند خرید و فروش را رسمی نمایند.

لازم به ذکر در زبان حقوقی آن چه را که به آن مبایعه نامه می گویند همان چیزی است که در عرف، قولنامه گویند و از نظر حقوقی و قوانین حاکم بر آن تفاوتی بین این دو وجود ندارد.

فسخ قولنامه

فسخ در معنای لغوی به معنای نفض، زایل کردن،تباه کردن و شکستن است.و در اصطلاح حقوقی به معنای پایان دادن حقوقی به قرارداد توسط یکی از دو طرف قرار داد و یا شخص سومی است.

فسخ قرارداد به صورت ارادی توسط یکی از دو طرف قرارداد اتفاق می افتد.

قراردادهای ملکی به صورت های خرید و فروش و یا رهن و اجاره ملک وجود دارند در قراردادهای ملکی هیچ یک از طرفین حق ابطال قولنامه را ندارند مگر با رضایت طرف دیگر قرارداد.

برای خواندن مطالب درمورد مالکیت معنوی میتوانید:

رهن و یا اجاره ملک

در قراردادهای رهن و اجاره ملک ابطال قولنامه از دو طرف امکان پذیر است اگر:

ملک مورد اجاره ایراد و یا نقصی داشته که مستاجر بعد از تحویل ملک متوجه آن می شود و باید برای رفع آن هزینه بالایی پرداخت کند می تواند اقدام به فسخ قرارداد کند.

لازم به ذکر است که اگر صاحب ملک اقدام به رفع ایرادات کند و خسارتی به مستاجر وارد نشود فسخ قرارداد انجام نمی گیرد.

از بیشترین مواردی که ابطال قولنامه بین موجر و مستاجر اتفاق می افتد عدم پرداخت اجاره بها از طرف مستاجر می باشد. هرگاه مستاجر به مدت ۴ ماه اجاره بها را پرداخت نکند موجر میتواند قرارداد اجاره را فسخ نماید و نسبت به تخلیه ملک اقدام نماید.

دلایل شخصی نیز می تواند یکی از موضوعات ابطال قولنامه باشد نگاه قانون به این موضوع بدین صورت است که اگر موجر و یا مستاجر زودتر از موعد مقرر در قرارداد اقدام به تخلیه ملک از طرف مستاجر و یا فروش ملک از طرف موجر بدون رضایت طرف مقابل انجام دهند باید خسارت های وارده را جبران نمایند و قانون از آنها حمایتی نمی کند.

تخلیه ملک در قراردادهای اجاره زودتر از موعد در صورتی امکان پذیر است که هر دو طرف قرارداد رضایت داشته و یا حداقل به مدت دو ماه پیش از اقدام هرگونه اقدامی طرف دیگر قرارداد را آگاه نموده باشند و با هم توافق نموده باشند.

قرارداد مشارکت در ساخت

یکی دیگر از معاملاتی که نیازمند اطلاع و آگاهی از مسائل حقوقی قبل از بستن قرارداد دارد قراردادهای مشارکت در ساخت است.

در این نوع قرارداد افراد با هدف ساخت ملک با هم شرکت می کنند و یک طرف قرارداد مالک ملک و طرف دیگر قرارداد به عنوان سازنده و مجری وارد قرارداد می شوند.

در این گونه از قراردادهای مشارکتی در قوانین حقوقی نکاتی جهت اطمینان طرفین در نظر گرفته شده است مانند حق فسخ، خسارت تاخیر و وجه التزام و خسارت برای مالک است.

ابطال قولنامه در مشارکت در ساخت بدین صورت است که اگر بخشی از پروژه ساختمان سازی انجام شده باشد و یکی از طرفین قرارداد از ادامه همکاری منصرف شود باید خسارت وارده به طرف مقابل را بدون کم و کاست پرداخت نماید و اگر در قرارداد ذکر نشده باشد سازنده ملک می تواند به جای مبلغ خسارت وارده سهمی از ملک را درخواست نماید. برای آگاهی بیشتر و قرار نگرفتن در شرایط ابطال قولنامه می توانید قبل از عقد قرارداد مشارکت، وکیل خود را در جریان بگذارید و قرارداد را در حضور وکیل تنظیم نمایید.

سوالات متداول

ابطال قولنامه صوری چیست؟

مواردی که که می توان جهت اثبات صوری بودن مبایعه نامه مطرح نمود؟

تشخیص و رای دادگاه مبنی بر مدیون بودن خوانده
اقرار نمودن فرد خوانده بر اینکه بدهکار بوده و یا مال خود را به قیمت پایین جهت فرار از دین

شرایط ابطال قولنامه رهن و اجاره چیست؟

ملک مورد اجاره ایراد و یا نقصی داشته که مستاجر بعد از تحویل ملک متوجه آن می شود و باید برای رفع آن هزینه بالایی پرداخت کند می تواند اقدام به فسخ قرارداد کند.

لازم به ذکر است که اگر صاحب ملک اقدام به رفع ایرادات کند و خسارتی به مستاجر وارد نشود فسخ قرارداد انجام نمی گیرد.

…